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預貯金とリスク資産ネタを備忘録代わりに記録します。

新築区分ワンルーム投資は危ない!と言われているけれど。

勢いと好奇心から新築ワンルーム投資を始めて、今まで知らなかった世界に入ったわけですが、果たして出口はどうなるのでしょうね。

ある意味不安ですが、だからと言ってもう簡単に売ることもできないし、毎月家賃が振り込まれ、ローンが引き落とされ、あとはもう静観するしかない状況です。

不動産投資とひとくちに行っても、区分か一棟か戸建か、地方か都心か、新築か中古か、色々な投資手法があるのに、本でもネットでも、王道は中古一棟だ、利回り○パーセント以上だ、なんて言われている。
目標は、サラリーマンからリタイアして金持ち大家さん。不労所得。そんな論調。
サラリーマンを続けながら緩く稼ぐことを目的に投資している人の例はあまり見ない。
年収400万円台のサラリーマンが都心の新築ワンルームを35年ローンで買って、その後家賃の下落やローン金利の上昇で月々の返済ができなくなって破産、なんて記事があったりする。

それで破産した人の実例は出てこないし、その人のケースがたまたま良くない要因があったのかもしれないし、新築ワンルームをやった人が全てそうなるかのような書き方は良くないと思うんですよね。

ネットでは、中古推しの方々の新築ワンルーム投資に否定的な内容ばかりだし、結局実践している方からの情報が全然なくて、今は不動産営業マンからの情報しかソースがないわけなので、それも不安要因。

まぁ、たぶん、なんとかなるでしょう!
3000万なんて、働いて返せる額です。
でも、2件目の購入は、もう少し勉強してから考えます。

見切り発車で不動産投資を始める。その4

前回の続きです。

面談時の営業マンのあまりの上から目線の態度に怒りを感じるとともに、自分カモられてるのでは、と思ったので、別の人に聞いてみて検証することに。

Aさん:不動産営業マン
Bさん:不動産営業マン
Cさん:色々な投資をしている人

【質問1】2件目から金利が上がるって、本当?
A「属性が向上すれば上がらないこともあるが、属性が変わらないなら上がる人の方が多い」(たぶん、借入額が増えるから?)
B「ありえない」
C「誰がそんなこと言ったんですかw足元見られてますねw」

この時点で、もう2件目は金利上がる前提で話してくる今回の営業マンの信用ゼロなんですがwww

全員「っていうかー、持ってる物件disってくるって、営業マンの前に人としてありえなくないっすか」

………ですよね。

あとは、銀行員の友人が
「不動産投資で事業ローン組んでても住宅ローン組めるとか不動産営業マンが言ってるって?
それは組めるには組めるけど実際は不動産投資やってない人より金利が高いとか上限金額低くなるって意味じゃない?
無関係ってことは絶対ないよー」
と言っていて、自分ではまだ住宅ローン組む予定はないけど、もしも将来事情が変わったときのことを考えると、その説も一理あるのではないかと思って、2件目に対する意欲が一気に下がったのでした。

見切り発車で不動産投資を始める。その3

前回の続きです。

飲み会で闇雲に不動産投資への不安を煽ってきた人達。

周りに不動産投資をしている友人がいなかったため、当初は、「不動産投資の先輩から、有益な情報を教えてもらえるかも!」などと思っていました。

しかし、実際は2件目へのゴリ押し地獄だったのでした…

今回は、既に不動産投資をしている人からの紹介で、営業マンの人と会った時のお話。

その人自体は営業マンのゴリ押しに負けて言われるまま契約したっぽい。
そして、おそらく、その営業マンに私のことを属性そこそこ、1件目契約したばかり、みたいなことを話して、営業マンから紹介してくれって頼まれて、私を引き合わせたんだろうなー、と予想。

なかなか押しが強そうな営業マンと面接当日。
曰く、

・不動産は複数所有が基本!
・複数持ってたら、数年後に片方売って売却益をもう一方のローン返済に充てられるよ!
・あんたが買った物件は高すぎる!うちなら毎月の収支がプラスになるよ!

ふむ、なるほど…詳しく聞いてみようかな、と思っていました。ここまでは。
駅近で、○○区でーみたいにざっくり伝えておいて次の約束。

そして、翌週、提案された物件がこちら
(「→」は私のツッコミ、更に先方の反論)

・都内新築ワンルーム、価格は似たようなもの
・当然金利は上がります→えっ→「2件目ってどこもそうですよ、逆にうちは低い方」
・月の収支はやはりマイナス数千円。→月の収支がプラスになる話は?→「それは1件目だからで、2件目以降は無理」
・駅徒歩10分超→駅近希望なんですが→「駅近もあるけど、あんたの属性じゃこの物件じゃないと、他の物件は金利も月負担も高いしローンまず降りないっすよ(みたいなことをオブラートに包んで言われる)」
・今持ってるところは絶対将来値段が下がる!価格も高すぎる!1件目もうちでやっていればもっと条件良かったのに!とdisるdisる。見込客の物件disっちゃだめでしょ。

じゃあ、持ってきちゃだめでしょ。
何考えてるんだろう。
やんわりとお断り。
「じゃあ、別の物件持ってきます」と言われ、また翌週。

先方のあまりに見下した態度に、正直若干うんざりしている自分がいる。
金融商品でざっくり括ってしまうけど、販売員の方が顧客より圧倒的に知識があることが多いから、顧客って不利なんですよね、情報の非対称性。

これ、カモられてるやつ?と思ったので、その間に不動産屋さん2人から話を聞いてみることにしました。
次回に続きます。

見切り発車で不動産投資を始める。その2

都内新築ワンルーム投資、一度決めると話がトントン拍子に進んでいきます。
営業マンとは週に1〜2回打ち合わせ。
結構スピード感があるな、と思いながらも、1社目で決めてしまって良かったのか、もっと良い話があったのでは、新築ワンルーム投資は危険という記事も結構見るし…他の会社の話も聞いてから結論出すべきだったかなと、様々な不安が。

折しも、その間に色々な飲み会やパーティーで既に不動産投資をしている方々や不動産営業マンと出会い、どんどん不安を煽られていきます。

「どんな物件?いくらだったの?金利は?……えーそれは高すぎる!業者に利益取られすぎだよ!もう買っちゃったの?今からクーリングオフできないの?もっと早く出会っていれば良いところ紹介できたのに!」

初対面なのに、投資物件を持っている話をしただけでこんな感じで捲し立てる人が何人もいました。
言ってくる人は、不動産営業マンか、既に不動産投資をしている人。

まぁ、結局は営業マンは2件目を紹介したいだけ。
不動産投資家は、初心者に良いとこ見せたい、自分の方が成功しているという確信を得たい、自分のところの営業マンに紹介して紹介報酬を得たい、というところでしょうね。

初対面の人間の不安を徒らに煽って何が楽しいのかなと、一歩止まって出した結論です。

そう思えるようになるまでは、素直に話を聞いては不安になって、時には人間不信になりました。
でも、不動産投資自体が嫌になることはありませんでした。
前から勉強していたし、不動産自体は魅力ある投資対象だと思うのは変わらない。

不動産を始めた人でメンタルに自信がない人は、闇雲に周りに話して回らないようにね!

不安を煽ってくる人たちの話を素直に聞いたらどうなったのか?次回に続きます。

見切り発車で不動産投資を始める。

不動産投資に少し興味があり、ネットを中心に情報収集していた時期がありました。

・中古が基本
・頭金・諸費用等…初期費用数百万

と聞いて、正直ハードルが高いなー、手持ち資金もある程度は残したいし、資産1000万超えないと厳しいなー、やるならREITだわ、と思い、速攻諦めました。

みん○で大家さんとかは100万円からだし、そっちで良いかな、と思い始めてきたり。

そんなある日、知人から、「月1万円くらいで不動産投資ができるよ!」と言われ、紹介された営業マンから話を聞いてみることに…

・都内新築、駅徒歩圏内のワンルーム
・2500〜3000万円くらい、頭金10万残りはローン
・毎月の収支は家賃-ローン返済等で数千円のマイナス
・空室や家賃の下落、金利上昇で最悪月額負担2〜3万円くらいになるかも
・需要がある場所だから数十年経っても家賃は下がらないはず
金利上昇したら物件価格も上がるからそうすれば売ったら良い
・利回り?新築は気にしてもしゃーないよw
・確定申告で税金が戻ってくるので年単位ではプラスだよ
・長期譲渡所得になる5年経過後にタイミング良く売れば譲渡益で数百万プラスになるよ
・売らないで持ち続けても老後の年金代わりになるよ
・すごく儲かるわけではないが、損はしないよ

こんな感じのお話で、一応質問なんかはしてみるのだけど、流石売れっ子営業マン、なんなく回答してくれます。

一通りの疑問も解消して、
・数百万出さなくても月数千円〜無理しない範囲で不動産投資ができる
・大きいお金が動く!面白そう!←

ということで、勢いで契約してしまいました。
高額の買い物するのってテンション上がるんですよね。
今までは数十万単位だったし、カード一括以外やったことないけど。
完全にノリです。

でも、この後、若干嫌な思いをします。

「Sony Bank WALLET 現金プレゼント企画」が、なかなか熱い!

以前開設したソニー銀行のキャッシュカード、Sony Bank WALLETをセブンイレブンで期間中に合計3,000円以上使う(→デビットで買い物する)と、現金500円がソニー銀行の口座にキャッシュバックされるキャンペーンが始まっていました。

詳細はこちら↓
http://moneykit.net/campaign/seven17/?cid=tm170501_4_MK

期間は2017年5月1日(月)から2017年6月30日(金)まで実施しているようです。

ソニー銀行は海外旅行のときに外貨のまま使える外貨預金ができる銀行を探していたので口座開設はしたものの、円安やらで結局一度も利用していなかったのですね。
しかし、日常的にセブンで買い物をするためこれは取れる!ということでこちらのキャンペーンを利用することにしました。

早速セブンイレブンセブン銀行ATMに入金→店内で買い物→レジで使用し、ソニー銀行デビューしてきました。
デビットなので使うとすぐに残高に反映されただけでなく、メールも届いて安心。なかなか快適な使い心地でした。

毎月利用分が翌月25日までに0.5%だけどキャッシュバックもされるし、これは熱いのではないでしょうか。

しばらく使ってみて、レポします。

フィンテックとロボアド

「Finance(金融)」と「Technology(技術)」を組み合わせた造語「フィンテック」が昨年から話題になっていますね。
フィンテックには様々なサービスがありますが、中でもロボアドバイザーが資産運用の適切なポートフォリオを提案してくれるサービスに注目しています。

私も以前複数のロボアドバアイザーの診断を受けてみたところ、ロボが判断したものも自分で判断した結果にほぼ一致していました。
知識はないけれど、投資がしたいという人には便利ですね。

現在の金融機関の資産運用担当の仕事は、ある程度ロボアドバイザーに替わられてしまうのでしょうか。
人間の顔を見て、声を聞いて相談したい、というニーズは今後もなくならないと考えています。
よって、資産運用担当がロボアドバイザーに完全に置き換わることはないと思いますが、人件費がかからない分ロボアドバイザーの方がコストが低いので、人件費を上乗せできない、いわば富裕層向けのビジネスをしていない金融機関は今後厳しくなるかもしれませんね。

私のお勧めは、ロボアドバイザーの診断をもとに、必要に応じてアレンジをして自分のリスク許容度に応じて個別に低コストの投資信託を買うことです。
選択するファンドによっては、ロボアドバイザーを利用して運用するよりもずっと運用コストは低くなります。
また、海外ETFに投資するタイプのロボアドバイザーはドル建ての運用になっているとのこと。円に換金する時には運用益が為替差益で吹っ飛んでいる可能性もあります。1ドルが80円台になるまではドル建て投資はしないことにしているので、今はまだやらないかな。ドルのまま引き出しや決済ができる仕組みが選べるとなお良いですね。

投資は自己責任。ロボが判断したものを鵜呑みにするのではなく、自分で納得した上で投資することが重要です。